임대인이 할 수 있는 퇴거 절차와 손해배상 기준

 

 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

임대차 계약 만기가 지났는데도 세입자가

“조금만 더 살겠다” “갈 곳이 없다”는 이유로 퇴거를 미루는 일이 자주 발생합니다.

 

임대인은 다음 임차인 입주 일정이 깨지거나,

매매·실거주 계획이 무너지고, 관리비·공과금 문제까지 겹치면서 손해가 커집니다.

 

이럴 때 가장 많이 나오는 질문이 “명도소송을 해야 하나요?”

“만기 이후 계속 살면 불법 점유라 손해배상도 청구할 수 있나요?”입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 계약이 종료됐음에도 점유가 계속되면 퇴거를 구하는 절차를 진행할 수 있고,

 

상황에 따라 손해배상도 함께 다툴 수 있습니다.

다만 시작 단계에서 통지와 증거를 제대로 잡아야 분쟁이 짧아집니다.

 

첫 단추는 ‘계약 종료’가 명확한지 확인하는 것입니다

 

임대인이 느끼기에 “만기니까 끝”이더라도,

법적으로 종료가 명확하게 정리돼야 퇴거 절차가 힘을 받습니다.

여기서 흔히 꼬이는 부분이 두 가지입니다.

첫째, 만기 전후에 갱신이나 종료 관련 대화가 있었는지입니다.

갱신 거절 통지를 했는지, 세입자가 갱신을 요구한 적은 없는지, 묵시적 갱신으로 넘어간 건 아닌지 등을 문서와 메시지로 점검해야 합니다.

둘째, 보증금 반환과 퇴거가 맞물려 교착되는 경우입니다.

세입자는 “보증금 먼저 달라”라고 하고, 임대인은 “집을 비워야 준다”라고 하면서 시간이 길어지는 패턴이 많습니다. 이럴수록 ‘종료 사실’과 ‘정산 방식’을 먼저 정리해 두는 것이 중요합니다.

 

소송 전 단계: 퇴거 요구를 ‘기록이 남게’ 통지하셔야 합니다

 

세입자가 나가지 않는 상황에서 임대인이 가장 먼저 해야 하는 일은 퇴거 요구가 도달했음을 남기는 것입니다.

 

통화로만 얘기하면 나중에 “그런 말 못 들었다”는 다툼이 생기기 쉽습니다.

실무적으로는 문자·카톡·이메일처럼 남는 방식으로
계약이 종료됐다는 점을 통지하고,
퇴거 기한을 특정하며,
보증금 정산 일정과 절차(집 상태 확인, 공제 항목, 지급 시점)를 같이 제시하는 방식이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

이렇게 해두면 이후 절차에서 “임대인이 협의하려 했으나 임차인이 정당한 사유 없이 점유를 계속했다”는 흐름이 깔끔해집니다.

 

퇴거 거부가 계속되면 ‘명도소송(건물인도)’이 핵심 수단이 됩니다

 

통지에도 불구하고 세입자가 계속 점유하면, 결국 집을 비워달라는 소송으로 정리해야 하는 경우가 많습니다.

 

이때 준비 자료가 흔들리면 상대가 시간을 끌 여지가 생깁니다.
명도소송을 준비할 때는 보통 다음이 핵심입니다.

임대차계약서, 계약기간과 종료 사유
갱신 거절 또는 해지 통지 자료
퇴거 요청 과정 기록

연체 차임이 있으면 연체 내역과 정산 근거

자료가 정리되면 소송 중 조정으로 퇴거일과 정산을 확정해 마무리되는 경우도 많습니다.

반대로 종료 요건이 애매하면 “계약이 아직 끝난 게 아니다” 같은 주장으로 분쟁이 길어질 수 있습니다.

 

만기 이후 계속 점유는 손해배상으로 이어질 수 있습니다

 

계약이 종료됐는데도 세입자가 계속 거주하면,

그 이후 점유는 정당한 권원 없이 사용한 것으로 평가될 여지가 있습니다.

 

이 경우 임대인은 그 기간 동안의 사용 이익 상당액을 손해로 구성해 청구하는 방식을 검토할 수 있습니다.
실무에서는 만기 이후 점유 기간, 주변 임대료 시세 또는 기존 임대료 수준,
임대인이 실제로 입은 불이익(새 임차인 계약 파기, 매매 지연, 실거주 불가 등)을 근거로 손해를 설계합니다.

 

다만 손해배상은 “얼마를 어떤 근거로”가 핵심이기 때문에, 객관적 기준과 자료로 구성해야 다툼에서 유리합니다.

 

마치며

 

 

세입자가 계약 만료 후에도 이사를 미루는 경우,

먼저 계약 종료가 분명한지 점검하고, 퇴거 요구를 기록으로 남긴 다음,

불응 시 명도소송을 통해 퇴거를 구하는 흐름이 안전합니다.

 

계약 종료 이후의 계속 점유는 불법 점유로 평가될 수 있어 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

 

온라인 상담을 주시면 현재 상황에서 바로 취할 조치,

통지 문구 구성, 명도소송 준비 자료, 손해배상 청구 범위까지

실무적으로 정리해드리겠습니다.