보증금에서 청소비·도배비를 빼겠다는 집주인, 정말 가능한가요? 공제 기준과 대응 방법

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받는 과정에서 집주인이

“청소비, 도배비는 당연히 빼야 한다”고 말하는 경우가 많습니다.

 

그런데 실제로는 보증금에서 청소비·도배비를 무조건 일괄 공제할 수 있는 것은 아닙니다.핵심은 아주 단순합니다.

 

통상적인 사용으로 생긴 오염·마모인지, 아니면 임차인의 과실로 발생한 비정상적 훼손인지를 먼저 구분해야 합니다.

 

민법은 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과하고 있고,

생활법령정보도 통상 사용에 따른 청소비·도배비까지 임차인이 당연히 부담하는 것은 아니라는 취지로 설명하고 있습니다.

1. 청소비·도배비는 무조건 임차인 부담이 아닙니다

 

실무에서 가장 많이 오해하는 부분이 바로 이것입니다.

집주인이 “원상회복 의무가 있으니 청소비와 도배비는 당연히 세입자 부담”이라고 말하는 경우가 많지만,

생활법령정보는 오랜 사용 과정에서 자연스럽게 생긴 생활 오염이나 마모라면

임차인이 청소비·도배비를 지급할 의무가 없다고 정리하고 있습니다. 서울지방법원 사례도 같은 취지로 소개됩니다.

 

예를 들어 시간이 지나면서 벽지가 바래거나,

일반적인 생활로 인한 사용감이 생긴 정도라면 통상 손모로 볼 가능성이 큽니다.

 

반대로 벽지 훼손이 심하거나,

낙서·흡연 오염·반려동물 손상처럼

정상 사용 범위를 넘는 경우에는 일부 비용 부담이 문제될 수 있습니다.

2. 계약서 특약이 있어도 무조건 다 공제되는 것은 아닙니다

계약서에 “퇴거 시 청소비 30만 원 공제”,

“도배비는 임차인 부담” 같은 문구가 있다고 해서 항상 전액 공제가 정당해지는 것은 아닙니다.

왜냐하면 임대차에서는 임차인의 원상회복 의무가 무제한이 아니라,

어디까지나 통상 사용을 넘는 훼손과 연결해서 보게 되기 때문입니다.

 

민법 제623조는 임대인이 사용·수익 가능한 상태를 유지할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다.

 

따라서 특약이 있더라도 실제 손상 정도가 무엇인지,

통상 손모인지, 공제 금액이 구체적으로 산정되었는지까지 함께 봐야 합니다.

“그냥 다 더러워졌으니 전부 도배” 식의 일괄 공제는 분쟁이 생길 가능성이 큽니다.

3. 집주인이 일괄 공제하겠다면, 먼저 이것부터 확인하셔야 합니다

 

보증금에서 청소비·도배비를 뺀다고 하면 감정적으로 다투기보다,

공제 근거를 먼저 요구하시는 게 좋습니다. 실무적으로는 다음이 핵심입니다.

청소비와 도배비가 각각 얼마인지 항목별 금액이 나와 있는지,
실제 훼손 부위 사진이 있는지,
수리나 청소가 정말 필요했다는 견적서나 정산자료가 있는지,
입주 당시 상태와 비교할 수 있는 자료가 있는지입니다.

 

근거 없이 “원래 다 이렇게 공제한다”는 말만 반복한다면,

나중에 보증금 반환 분쟁에서 집주인 쪽 주장이 약해질 수 있습니다.

생활법령정보가 소개하는 사례도 결국 통상적 사용으로 생긴 상태인지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

4. 임차인은 퇴거 전 사진·영상부터 남겨두셔야 합니다

 

청소비·도배비 공제 분쟁은 나중에 “집 상태가 어땠는지”를 두고 싸우게 됩니다.

그래서 퇴거 직전 사진과 영상을 남겨두는 것이 가장 중요합니다.

특히 벽지, 바닥, 주방, 화장실, 창틀, 옵션 가전 상태를 날짜가 보이게 촬영해두면 좋습니다.

또 집주인과 정산 관련 대화는 가능하면 문자나 카톡으로 남겨두셔야 합니다.

이런 자료가 있으면, 집주인이 보증금에서 청소비·도배비를 과도하게 공제하려 할 때

“그 손상이 통상 손모인지, 과실 훼손인지”를 다투는 데 큰 도움이 됩니다.

 

통상 사용 범위를 넘는 훼손만 원상회복 문제로 연결된다는 점이 다시 중요해집니다.

마치며

보증금에서 청소비·도배비를 일괄 공제하겠다는 집주인 주장이 항상 정당한 것은 아닙니다.

 

통상적인 사용으로 생긴 오염·마모라면 임차인 부담으로 보기 어렵고,

비정상적 훼손이 있는지와 그 비용 산정이 구체적인지가 핵심입니다.

 

민법상 임대인의 유지의무와 생활법령정보의 실무 설명도 같은 방향입니다.
온라인 상담을 주시면 계약서 특약, 퇴거 당시 사진,

집주인의 공제 주장 내용을 기준으로 어떤 항목이 실제로 다툼이 되는지,

보증금 반환을 어떻게 요구하는 것이 유리한지 정리해드리겠습니다.