‘깡통전세인지 몰랐다’는 임대인, 책임 안 져도 되나요?

안녕하세요, 법무법인 심입니다.
전세보증금을 못 돌려받는 상황에서 임대인이 “깡통전세인지 몰랐다”, “집값이 떨어질 줄 몰랐다”고 주장하는 경우가 많습니다. 하지만 이 말만으로 임대인의 책임이 사라지지는 않습니다. 다만 형사(전세사기 성립)와 민사(보증금 회수)는 판단 기준이 달라서, 지금 상황에 맞는 전략으로 접근하셔야 합니다.

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임대인이 “몰랐다”고 해도 보증금 반환 책임은 원칙적으로 남습니다

전세계약의 핵심은 간단합니다. 계약이 끝나면 임대인이 보증금을 반환해야 합니다.
집값 하락, 자금 사정, 시세 인지 여부와 무관하게 민사에서는 보증금 반환 의무가 인정되는 경우가 대부분입니다.
“고의가 없었다”는 주장은 주로 형사에서 사기죄 성립을 다툴 때 의미가 크고, 민사에서는 보증금 반환청구(지급명령 포함) → 판결 → 집행의 흐름으로 ‘회수’가 핵심이 됩니다.

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고의성 없는 깡통전세일수록 ‘처벌’보다 ‘회수’ 중심으로 설계해야 합니다

고의가 약해 형사로 빨리 정리되기 어려운 사건일수록, 민사·집행을 선제적으로 설계해야 회수 가능성이 올라갑니다.

• 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지
• 보증금반환소송을 신속히 진행해 판결(집행권원) 확보
• 동시에 가압류 등 보전조치로 재산 유출 차단
• 전입신고·확정일자·점유, 등기부 선순위 권리에 따라 배당 가능성이 달라지므로 초기 분석이 중요합니다

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다른 법무법인이 깡통전세 사건 수임을 꺼리는 현실적인 이유

깡통전세는 “이기는 것”과 “돈을 받는 것”이 다를 때가 많습니다. 그래서 일부 법무법인은 수임을 보수적으로 검토합니다.

• 선순위 근저당/선순위 임차인/경매비용이 먼저 빠지면 배당이 거의 없을 수 있음
• 임대인이 무자력이면 판결을 받아도 강제집행이 막히는 경우가 많음
• 고의성이 약하면 형사에서 속도가 나지 않아 민사·집행·자산추적까지 장기전이 되기 쉬움

결국 “회수 난도”가 높다는 점이 수임 기피의 가장 큰 이유가 됩니다.

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법무법인 심의 깡통전세 사기 대응 전략은 ‘시간을 무기로’ 5단계를 동시에 진행합니다

저희는 사건을 판결로 끝내지 않고 ‘실제 회수’까지 이어지도록 설계합니다.

1. 임차권등기 + 보증금반환소송 신속 진행
   대항력·우선변제권 확보, 빠른 판결로 집행 기반 마련
2. 강제집행 + 자산추적
   부동산·예금·급여·지분·자동차 등 모든 자산 추적, 필요 시 신용평가사 연계로 숨은 자산·금융흐름까지 파악
3. 형사고소로 압박
   형사 절차가 시작되면 합의 시도 가능성이 커지고, 계약 당시 반환 의사 없던 정황이 있으면 사기 혐의로 적극 고소
4. 공범·브로커까지 함께 추적
   중개사·가족·관리인 등 연관자를 공범으로 고소해 협상력 강화
5. 실제 회수 중심
   “판결”이 목표가 아니라 피해금 회수가 목표이며, 사건 말미까지 변호사가 직접 진행합니다

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마치며

임대인이 “깡통전세인지 몰랐다”고 주장하더라도, 임차인이 보증금을 회수할 길이 막히는 것은 아닙니다.
중요한 것은 형사만 바라보기보다 임차권등기·민사소송·집행·자산추적을 함께 설계해 회수 가능성을 최대화하는 것입니다.
온라인 상담을 주시면, 등기부 선순위 구조·전입/확정일자·보증금 규모를 기준으로 회수 가능성과 우선순위를 정리해드리겠습니다.