깡통전세 보증금 회수, 법무법인 심이라면 가능합니다

안녕하세요, 법무법인 심입니다.
깡통전세 피해를 겪으면 가장 먼저 부딪히는 현실은 “판결만으로는 돈이 들어오지 않는다”는 점입니다. 집값이 내려가고 선순위 권리가 두껍게 깔려 있으면, 보증금반환소송에서 이겨도 배당이 부족하거나 집행할 자산이 없어 회수가 막힐 수 있습니다. 그래서 깡통전세 사건은 단순한 민사소송이 아니라, 초기에 권리를 고정하고 자산을 찾고 묶고 압박하는 복합 전략이 필요합니다. 법무법인 심은 결과를 ‘승소’로 끝내지 않고, 보증금이 실제로 회수되도록 사건을 설계합니다.

 

깡통전세 보증금이 안 돌아오는 이유는 ‘등기 구조’와 ‘선순위’ 때문입니다

깡통전세에서 가장 흔한 장벽은 임대인의 말이 아니라 구조입니다.

• 매매가 대비 보증금 비중이 지나치게 높아 여유가 거의 없는 상태
• 근저당, 전세대출 질권, 세금 체납 등 선순위 권리가 먼저 배당을 가져가는 구조
• 임대인이 다주택 또는 법인·가족 명의로 재산을 분산해 집행이 어려운 상황
  이 경우 “소송만” 진행하면 결론이 늦어지고, 그 사이 다른 채권자가 선점하거나 임대인이 자산을 정리해버릴 가능성이 커집니다. 깡통전세는 결국 시간과 선점의 싸움입니다.

 

1단계, 임차권등기와 보증금반환소송으로 회수 ‘기반’을 먼저 만듭니다

회수 전략의 출발점은 대항력·우선변제권을 유지하면서, 곧바로 집행 가능한 상태로 만드는 것입니다.
법무법인 심은 사건 초기에

• 임차권등기를 통해 이사 이후에도 권리가 흔들리지 않게 정리하고
• 보증금반환소송을 신속히 진행해 판결을 빠르게 확보하는 방향을 우선합니다.
  깡통전세는 “시간이 가장 중요한 자산”이라서, 첫 단추를 늦게 끼우면 회수 가능성이 급격히 떨어질 수 있습니다.

 

2단계, 강제집행과 자산추적으로 ‘실제로 받을 돈’을 찾아냅니다

깡통전세 사건에서 진짜 승부는 임대인의 재산을 얼마나 정확히 찾고, 얼마나 빨리 묶는지에 달려 있습니다.
법무법인 심은

• 부동산, 예금, 급여, 지분, 차량 등 집행 가능한 자산을 폭넓게 추적하고
• 필요하면 신용평가사 연계를 통해 숨은 자산과 금융 흐름까지 파악하며
• 확보된 단서에 맞춰 압류, 추심, 강제집행으로 회수 가능성을 끌어올립니다.
  집 한 채만 바라보는 방식은 깡통전세에서 위험합니다. 회수는 ‘집행 가능한 자산’에서 나옵니다.

 

3단계, 형사고소로 압박하고 공범·브로커까지 연결고리를 추적합니다

깡통전세는 임대인 혼자만의 문제가 아닌 경우가 많습니다. 계약 단계에서부터 반환 의사가 없었던 정황이 보이거나, 중개사·관리인·가족 등 연관자가 역할을 나눠 움직인 흔적이 드러나기도 합니다.
법무법인 심은

• 반환 의사 부재 정황이 확인되면 사기 혐의 형사고소를 적극 검토하고
• 형사 절차가 개시되면 합의 가능성이 높아지는 점을 활용하며
• 필요 시 공범·브로커까지 추적해 공범 고소로 협상력을 강화합니다.
  민사만 단독으로 끌고 가기보다, 사건 구조에 맞게 민사·집행·형사를 함께 설계해야 회수 가능성이 커집니다.

마치며

깡통전세 보증금 회수는 “될까 말까”가 아니라 “얼마나 빨리, 얼마나 입체적으로 움직이느냐”에 따라 결과가 갈립니다.

 

법무법인 심은 임차권등기와 보증금반환소송을 신속히 진행해 권리를 고정하고,

강제집행과 자산추적으로 실제 회수 지점을 넓히며, 형사고소와 공범·브로커 추적까지 함께 진행해 회수율을 높이는 전략으로 대응합니다.

 

저희는 판결만 받는 로펌이 아니라,

피해금이 실제로 돌아오는 것을 목표로 사건 말미까지 변호사가 직접 진행합니다.

온라인 상담을 주시면 현재 등기부와 선순위 구조,

임대인 자산 단서를 기준으로 가장 현실적인 회수 전략부터 정리해드리겠습니다.