개인회생 주택담보대출 유지 기준 : 거주용 주택 보호와 담보권 처리 방법 총정리

 

 

 

안녕하세요?

법무법인 심 개인회생 전문팀입니다.

개인회생을 고민하는 분들이 가장 먼저 질문하는 것은

“내 집을 유지할 수 있나요?”입니다.

특히 주택담보대출이 있는 상황에서 개인회생을 신청하면
집을 잃게 되는지, 은행이 담보권을 그대로 행사할 수 있는지 걱정이 많습니다.

 

결론부터 말하면,

주택담보대출이 있어도 개인회생 중 집을 유지하는 것이 충분히 가능합니다.

단, 법원이 인정하는 조건을 충족해야 하고, 담보권을 어떻게 처리하는지가 핵심입니다.

아래에서 개인회생에서 주택을 지킬 수 있는 조건,

담보대출이 어떤 방식으로 유지되는지,
그리고 실전 대응 전략까지 자세히 안내드리겠습니다.

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1. 개인회생 중 주택담보대출, 유지 가능할까?

가능합니다.
개인회생은 집을 강제로 처분시키는 제도가 아니라,
채무자가 실거주 목적의 주택을 유지하며 변제를 이어갈 수 있도록 설계된 제도입니다.

다만 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 실제 거주 중인 주택일 것
• 주택담보대출을 회생과 별개로 계속 상환할 수 있을 것
• 변제계획서에서 담보권자의 권리를 보호할 것
• 대출 연체가 심각하지 않을 것

즉, 담보대출을 꾸준히 납부할 수 있는 소득이 있다면
회생과 대출을 동시에 진행하며 집을 유지하는 것이 가능합니다.

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2. 담보권은 개인회생에서 어떻게 처리될까?

주택담보대출은 일반 채무가 아닌 담보권(별제권)이 붙어 있는 채무입니다.
개인회생에서는 이 담보권이 두 가지 방식 중 하나로 처리됩니다.

■ ① 별제권 유지 방식(가장 일반적)

• 은행은 담보권을 그대로 유지
• 채무자는 회생변제금 + 주택담보대출을 각각 따로 상환
• 실거주 주택인 경우 거의 대부분 이 방식 적용
  → 즉, 대출을 정상적으로 납부한다면 집을 잃지 않습니다.

■ ② 담보권 조정 방식(예외적)

• 담보대출 금액 조정, 이자 감면 등이 이루어질 수 있으나
• 법원의 허가가 필요하고 적용 대상이 매우 제한적
  → 일반적인 회생에서는 거의 쓰이지 않는 방식

대부분의 회생 신청자는 별제권 유지 방식으로 주택을 보유합니다.

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3. 집을 지키기 위해 필요한 핵심 조건

주택을 유지하려면 다음 요건이 특히 중요합니다.

1) 실거주 요건 충족

투자용·임대용 주택은 보호 대상에서 제외됩니다.
본인과 가족이 실제로 거주 중인 주택이어야 합니다.

2) 소득 대비 상환 능력

주택담보대출 + 회생 변제금을 동시에 감당할 수 있어야 합니다.
소득이 불안정하거나 변제계획이 무리하면
법원은 주택 매각을 요구하기도 합니다.

3) 연체 상태 관리

대출이 계속 연체되고 있다면
은행이 “담보권 실행(경매)” 절차를 시작할 수 있어
회생으로 주택 유지가 어려워질 수 있습니다.

4) 담보가치와 부채 구조

주택 시세 대비 담보대출이 과도한 경우
회생의 실익이 없다고 판단될 수 있어 검토가 필요합니다.

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4. 주택을 유지하며 개인회생을 성공시키는 실전 전략

법무법인 심은 실제 회생 사건에서 아래 전략으로
주택을 최대한 보호하는 방식으로 변제계획을 설계합니다.

● 1) 주택 시세·담보비율 분석

담보대출이 회생에 적합한 구조인지 초기 진단

● 2) 담보권자(은행)와의 상환 구조 조율

은행이 회생 절차 내에서 불이익을 받지 않도록 설계하여
대출 유지 가능성을 최대화

● 3) 변제계획서에 ‘주거 안정 사유’ 명확히 기재

가족 구성, 주거 이전 어려움, 생활 안정성 등을 의견서로 제출하여
법원이 주택 유지 필요성을 인정하도록 함

● 4) 소득·지출 구조 정교하게 조정

변제금과 주택담보대출이 모두 감당 가능한 구조로 최적화
→ 인가율을 크게 높이는 핵심 요소

이 과정은 전문적 분석이 필요하므로,
경험 많은 회생팀을 통한 설계가 매우 중요합니다.

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5. 마치며 – 개인회생에서 주택은 충분히 지킬 수 있습니다

“개인회생 = 집을 잃는 절차”라는 오해가 있지만
실제로는 실거주 주택을 보호하는 제도적 장치가 명확히 마련되어 있습니다.

요약하면,

• 개인회생 중 주택담보대출 유지 가능
• 대부분 ‘별제권 유지’ 방식으로 주택 보유 가능
• 소득·담보비율·연체 여부가 핵심 판단 기준
• 변제설계가 정확하면 집을 지키고 회생을 성공시키는 것이 충분히 가능

법무법인 심 개인회생 전문팀은
수백 건의 주택 유지 회생 사건을 전문적으로 처리하며
각 지방법원별 기준에 맞는 전략을 통해
합리적 비용으로 안정적인 회생 플랜을 설계하고 있습니다.

주택을 지키며 개인회생을 진행하고 싶다면,
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