개인회생 임대차보증금·전세권 처리

개인회생 임대차보증금·전세권 처리

주거는 유지할 수 있을까? 재산평가 핵심 총정리

개인회생을 준비하는 분들이 가장 많이 궁금해하는 부분 중 하나가
“개인회생에서 임대차보증금이 재산으로 평가되나요?”
“전세권이 있으면 변제금이 높아지나요?”
라는 질문입니다.

임대차보증금과 전세권은 개인회생의 청산가치 산정에 직접적인 영향을 주기 때문에
정확한 이해가 필요합니다.
또한 주거 안정이 유지되는지도 중요한 관심사죠.

아래에서는 개인회생에서 임대차보증금·전세권이 어떻게 반영되는지,
변제금을 최소화하는 핵심 전략을 구글 SEO 흐름에 맞춰 정리했습니다.

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1. 개인회생 임대차보증금은 재산평가 대상인가?

결론부터 말하면 임대차보증금은 개인회생 재산평가 대상입니다.

다만 “보증금 전체”가 아니라 회수 가능한 금액만 평가됩니다.

● 임대차보증금 평가 공식

법원은 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.

보증금 – 회수 불가능 금액(선순위 근저당, 임대인의 채무 등)

따라서 아래 요소에 따라 평가 금액이 크게 달라집니다.

● 법원이 고려하는 요소

• 임대인의 재정 상태
• 전세보증금 반환 위험
• 선순위 권리(근저당) 여부
• 지역 전세가 하락 폭
• 전입신고·확정일자 유무
• 실제 거주 여부

즉, 보증금이 높아도 실제로 회수 가능성이 낮으면 청산가치가 크게 줄어들 수 있습니다.

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2. 개인회생 전세권은 어떻게 반영될까?

전세권은 부동산에 설정된 강한 권리이기 때문에
개인회생에서 재산으로 평가되는 대표 항목입니다.

● 전세권이 평가되는 이유

전세권은 경제적 가치가 명확하여
법원이 ‘현실적 재산’으로 보고 청산가치에 포함시키기 때문입니다.

● 전세권 재산평가 기준

• 전세권 설정 금액
• 부동산 현재 시세
• 선순위 채권(근저당 등)
• 우선변제권 확인
• 임대인의 채무 상태

전세권·보증금을 잘못 기재하면
변제금이 과도하게 높아지거나, 보정명령·기각으로 이어질 수 있습니다.

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3. 개인회생 중 주거는 유지할 수 있다

보증금이나 전세권이 재산으로 평가된다고 해서
거주지를 옮겨야 하는 것은 아닙니다.

● 개인회생에서 주거가 보호되는 이유

개인회생 제도는 채무자의 최저생계와 주거 안정을 전제로 합니다.
따라서 적정 수준의 보증금이라면 주거 안정은 그대로 유지됩니다.

● 예외적으로 조정이 필요한 경우

• 지역 시세 대비 지나치게 높은 전세
• 소득 대비 과도한 주거비
• 고급 주택으로 분류될 수준의 전세

이 경우 법원이 “주거비 절감 가능성”을 지적할 수 있어
사전에 주거 필요성을 소명해야 합니다.

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4. 변제금 상승을 막는 임대차보증금·전세권 소명 전략

법무법인 심이 실제 사건에서 활용하는 핵심 전략입니다.

● ① 회수 가능 금액을 최소치로 산정

임대인의 채무, 근저당 비율, 반환 위험 등을 분석하여
보증금 전액이 아닌 실제 회수 가능액만 평가하도록 설계합니다.

● ② 우선변제권 자료 제출

전입신고 + 확정일자가 있다면
전세보증금 보호가 가능하므로
과도한 재산평가를 막을 수 있습니다.

● ③ 주거 안정 필요성 강조

• 출퇴근 거리
• 자녀 교육
• 고령 부모 부양
  등의 사유로 현재 거주 유지가 필수임을 설명하면
  고가 보증금도 인정되는 사례가 많습니다.

● ④ 전세보증금 반환 위험 자료 제출

• 임대인의 연체 이력
• 등기부근저당 내역
• 임대인의 재정상태
  이 자료들은 법원에서 청산가치 축소의 강력한 근거가 됩니다.

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5. 개인회생에서 임대차보증금·전세권이 중요한 이유

임대차보증금·전세권은 개인회생에서 다음 요소를 결정합니다.

• 변제금 금액
• 청산가치 기준
• 인가 가능성
• 보정명령 여부
• 주거 유지 가능 여부

즉, 잘못 작성하면 변제금이 수십만 원씩 올라가고,
청산가치 기준을 초과해 기각될수도 있습니다.

정확한 평가와 소명이 필수입니다.

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6. 개인회생 보증금·전세권 처리는 “전략”이 필요하다

정리하면 다음과 같습니다.

• 임대차보증금은 회수 가능한 금액만 평가
• 전세권은 재산평가 대상이지만 소명에 따라 조정 가능
• 개인회생 중 주거 유지가 가능
• 정확한 평가가 변제금·인가율을 좌우
• 임대인의 상태·근저당·지역 시세 등이 평가 핵심
• 전문적 소명 없으면 보정명령 또는 기각 위험 증가

법무법인 심 개인회생 전문팀은
전세권·임대차보증금 평가 사건을 다수 처리해온 경험을 바탕으로
변제금을 최소화하면서 주거를 안정적으로 유지할 수 있는 전략을 제공합니다.

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